Se si vive in un condominio è bene conoscere il regolamento condominiale sui rumori e gli orari in cui bisogna fare silenzio Le normative condominiali rappresentano un compendio di direttive imperative, le quali devono essere osservate da ciascun partecipante al condominio. Conformemente a quanto delineato nell’articolo 1138 del Codice Civile, tali regolamenti sono imprescindibili per gli edifici che albergano un numero di partecipanti superiori a dieci e, usualmente, includono regole dettagliate concernenti le aree comuni, gli intervalli di quiete e quelli per produrre suoni, normative per il mantenimento dell’eleganza architettonica, disposizioni sulla gestione e suddivisione delle spese tra gli abitanti. Giona Studio Immobiliare è l’agenzia di Roma Monteverde che si propone di dare informazioni sul regolamento condominiale e su tutto il settore immobiliare. Sul nostro sito potrai trovare inoltre sempre nuove offerte di case in vendita a Roma e di affitti di immobili a Roma.
Se si vive in un condominio è bene conoscere il regolamento condominiale sui rumori e gli orari in cui bisogna fare silenzio Le normative condominiali rappresentano un compendio di direttive imperative, le quali devono essere osservate da ciascun partecipante al condominio. Conformemente a quanto delineato nell’articolo 1138 del Codice Civile, tali regolamenti sono imprescindibili per gli edifici che albergano un numero di partecipanti superiori a dieci e, usualmente, includono regole dettagliate concernenti le aree comuni, gli intervalli di quiete e quelli per produrre suoni, normative per il mantenimento dell’eleganza architettonica, disposizioni sulla gestione e suddivisione delle spese tra gli abitanti. Giona Studio Immobiliare è l’agenzia di Roma Monteverde che si propone di dare informazioni sul regolamento condominiale e su tutto il settore immobiliare. Sul nostro sito potrai trovare inoltre sempre nuove offerte di case in vendita a Roma e di affitti di immobili a Roma.
Regolamento condominiale un documento da conoscere
Questo documento si rivela fondamentale per un’esistenza armoniosa tra i partecipanti al condominio e può manifestarsi sotto forma contrattuale o assembleare, ossia ratificato all’unanimità durante la compravendita o dalla maggioranza dei presenti (almeno la metà del valore dell’edificio) durante l‘assemblea condominiale. Costituendo un’autentica legislazione dell’edificio, la quale deve essere rispettata da ogni partecipante, è essenziale essere informati sulla normativa pertinente, sui divieti che possono o non possono essere rinvenuti nel documento e sull’individuo che funge da garante del regolamento condominiale.
Tipologie di regolamento condominiale:
- Cosa prevede un regolamento condominiale?
- Quali sono i divieti in un condominio?
- Dove si può reperire il regolamento di condominio?
- Quale maggioranza è necessaria per modificare il regolamento condominiale?
- Chi è responsabile dell’osservanza del regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale non è altro che un insieme di disposizioni che regolano diversi aspetti della vita in condominio, inclusi l’uso delle aree comuni, la ripartizione delle spese, i diritti e doveri dei singoli partecipanti, nonché le norme per la salvaguardia dell’eleganza dell’edificio e per la gestione amministrativa. Il riferimento normativo generale è contenuto nel disposto dell’articolo 1138 del Codice civile.
Per quanto riguarda la sua natura, il regolamento condominiale può essere:
- Contrattuale: derivante da accordi tra le parti, una tipologia di regolamento che può influenzare i diritti individuali sia dei futuri acquirenti che degli attuali residenti, a patto che sia stato accettato in modo inequivocabile. Può includere limitazioni relative alle destinazioni d’uso delle singole unità, limiti alle facoltà dei partecipanti e attribuire ad alcuni residenti maggiori diritti rispetto agli altri anche in riferimento alle parti comuni. La sua trascrizione può essere necessaria a seconda delle interpretazioni giuridiche.
- Assembleare: più limitata rispetto alla prima forma, questa tipologia di regolamento disciplina principalmente l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e il decoro architettonico. Questo documento deve essere approvato dalla maggioranza dell’assemblea condominiale e almeno dalla metà del valore dell’edificio (500 millesimi), non richiede trascrizione ma deve essere allegato al registro dei verbali dell’assemblea.
Sebbene il regolamento condominiale sia obbligatorio esclusivamente negli edifici con più di dieci partecipanti, l’omissione dell’adozione del regolamento non comporta sanzioni dirette, ma consente a ogni proprietario di sollecitare l’assemblea a redigerlo.
In tali casi, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria, la quale può approvare coattivamente il regolamento diventando, a seguito del passaggio in giudicato della sentenza, vincolante per tutti i residenti.
Cosa prevede un regolamento condominiale?
Come si redige un regolamento condominiale? Cosa deve contenere questo documento cruciale? La giurisprudenza descrive il regolamento condominiale come lo “statuto della collettività condominiale”, con l’obiettivo di regolare con norme giuridicamente vincolanti la vita dei partecipanti. Per questo motivo, il regolamento di condominio deve includere, in primo luogo, i dati identificativi dell’edificio, compresi i riferimenti catastali, e l’indicazione precisa delle parti comuni dell’edificio, delle pertinenze e delle aree coperte e scoperte.
Le disposizioni più comunemente inserite in un regolamento condominiale coprono vari aspetti, tra cui:
- Regolamentazione dell’uso delle parti comuni identificate, come giardini, piscine, lastrici, parcheggi, con specificazioni relative, ad esempio, agli orari di utilizzo di determinati servizi o eventuali restrizioni di rumore;
- Norme sulla ripartizione delle spese condominiali relative alle parti comuni, ad esempio attraverso tabelle specifiche per il riscaldamento, l’ascensore, le scale, e altre voci di spesa;
- Prescrizioni relative al decoro dell’edificio, inclusa la facciata condominiale e le regole riguardanti la possibilità di affissione di targhe o l’installazione di dispositivi (es. antenne);
- Disposizioni sull’amministrazione dello stabile, quali la selezione dell’amministratore, la presenza di consiglieri, le modalità per la convocazione delle assemblee e altro ancora.
Rispetto al primo punto, si afferma che si possono individuare specifici orari per i rumori nel regolamento condominiale, ovvero periodi del giorno o della notte in cui è necessario fare silenzio o è possibile fare “rumore” nello svolgimento delle normali attività domestiche (sempre nei limiti del rispetto degli altri), in modo tale da permettere la pacifica convivenza tra i residenti dell’edificio.
Per quanto riguarda gli orari dei lavori in condominio, è possibile affermare che anch’essi possono essere indicati all’interno del regolamento ma è bene specificare che tali fasce orarie non possono differire da quanto stabilito dal singolo Comune ove il palazzo è ubicato.
Quali sono i divieti di un condominio?
Come accennato, nel regolamento approvato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e dunque nel documento assembleare, non è possibile individuare divieti che incidano sui diritti dei singoli residenti, come ad esempio limitazioni sui cambi di destinazione d’uso, né sulle parti di proprietà esclusiva.
I divieti contenuti nel regolamento condominiale contrattuale, invece, possono avere impatto su diversi aspetti della vita condominiale ed anche sul singolo proprietario e le unità in proprietà esclusiva. Dunque, in questo caso, data la possibilità di individuare maggiori restrizioni sulle attività e le facoltà dei residenti, è necessario che tali divieti vengano espressi in modo chiaro e non ambiguo, non essendo ammesse interpretazioni di tipo estensivo o analogico.
Importante sottolineare che in entrambi i documenti, che si tratti di regolamento contrattuale o assembleare, non si può vietare la detenzione di animali domestici, aspetto espressamente regolato dal comma 5 dell’art. 1138 c.c. che rende nulla ogni clausola che impone un divieto di questo genere.
Dove si può trovare il regolamento di condominio?
Le modalità individuate per prendere visione del regolamento condominiale del 2024 o degli anni precedenti possono differire rispetto alla natura del documento.
Trattandosi di un atto approvato all’unanimità in sede di compravendita, le norme del regolamento condominiale contrattuale possono essere trovate direttamente nell’atto di acquisto firmato. In assenza di atto di acquisto, che può naturalmente essere smarrito, è possibile rivolgersi al notaio o visionare il regolamento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il regolamento assembleare, invece, è custodito dall’amministratore di condominio e, pertanto, è sufficiente richiederne una copia a tale figura che, ad ogni modo, si occupa di allegarlo ad ogni verbale delle sedute dell’assemblea.
Che maggioranza ci vuole per cambiare il regolamento condominiale?
Come cambiare il regolamento condominiale assembleare? Il regolamento approvato dall’assemblea di condominio può essere modificato convocando una nuova assemblea e raggiungendo la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Si tratta, come noto, della medesima maggioranza utile all’approvazione stessa del documento iniziale.
Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?
Chi deve far rispettare il regolamento condominiale è, secondo l’articolo 1130 del Codice civile, l’amministratore di condominio, figura chiave dell’edificio e punto di riferimento per i residenti del palazzo. L’amministratore ha il diritto di sollecitare i condomini ad aderire alle disposizioni del regolamento e può anche avviare procedure legali al fine di farle rispettare.
Dunque, per porre fine alle violazioni da parte di chi non rispetta le regole condominiali o non adempie alle clausole del regolamento, l’amministratore è autorizzato a intraprendere azioni legali senza dover necessariamente ottenere l’approvazione specifica dell’assemblea. Tuttavia, nel caso in cui il garante del regolamento non provveda per risolvere la situazione, è prevista la possibilità per ogni condominio di intervenire personalmente a protezione degli interessi condominiali.
Stando a quanto sancito dall’art. 70 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile, in caso di violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, è possibile sanzionare i condòmini con limiti massimi di 200 euro o 800 euro in caso di recidiva. È sempre l’amministratore il soggetto incaricato dell’applicazione di tali sanzioni, fermo restando il fatto che, se le azioni di un condòmino danneggiano direttamente la proprietà di un altro, spetta al diretto interessato agire.
A questo punto è naturale domandarsi cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali nel caso di affitto dell’immobile. In questa circostanza specifica, naturalmente, la responsabilità principale per le violazioni grava sull’inquilino in affitto ma, se il locatore è a conoscenza dei comportamenti del conduttore in contrasto con le norme del condominio e non interviene tempestivamente per porre fine alle condotte illecite, potrebbe essere considerato corresponsabile.
In effetti, di fronte a comportamenti dell’inquilino contrari al regolamento condominiale, il proprietario ha l’obbligo e la facoltà di adottare misure, incluso l’avvio della procedura di sfratto nei confronti del conduttore stesso. L’omissione di tale azione potrebbe dunque rendere il locatore passibile di responsabilità congiunta per le violazioni commesse dal suo inquilino.